Diez preguntas ineludibles antes de invertir en un inmueble

El 60% de los españoles considera que la adquisición de una vivienda es la mejor forma de ahorrar en el futuro y, de hecho, durante el primer semestre de este año la inversión en activos inmobiliarios ha crecido un 19%. La compra de un inmueble para después alquilarlo o venderlo puede proporcionarnos rentabilidades muy altas con menor riesgo que otra clase de activos financieros.

No obstante, antes de realizar una incursión en este mercado hay que plantearse, especialmente si no se es un inversor con experiencia, una serie de cuestiones que ayudarán a determinar cuáles son las opciones con mayor rentabilidad:

• ¿Qué activo inmobiliario ofrece mayor rentabilidad?

Analizar el mercado inmobiliario para conocer qué activos brindan mayor rendimiento es primordial. Actualmente, las oficinas se posicionan como el producto inmobiliario que mayor rentabilidad ofrece en el mercado del alquiler, aumentando así la distancia con respecto a la inversión en vivienda o en locales comerciales.

• ¿Qué potencial tiene la zona en la que está localizado el inmueble?

La ubicación del inmueble influye de forma directa en el rendimiento de la inversión. No es lo mismo adquirir una propiedad en una gran ciudad que hacerlo en una zona secundaria o en una de costa; como tampoco reporta el mismo beneficio comprarla en el centro urbano o en la periferia.

• ¿Cuáles son las fechas más favorables para realizar la inversión?

Realizar una inversión inmobiliaria beneficiosa o no depende también del momento del año que elijamos para ello. Normalmente, si buscas una vivienda, la primavera y especialmente abril es la época que elige la mayoría de los ciudadanos para comprar una casa, lo que conlleva que el precio de estos activos sea más elevado. Por eso, la vuelta de las vacaciones hace que agosto y septiembre se conviertan en los meses más idóneos para nuestra inversión.

• ¿Cuál es el tamaño del inmueble?

Antes de comprar un inmueble tenemos que analizar el tamaño de propiedad que nos interesa porque luego influirá en la posterior venta y alquiler. A priori es más sencillo vender un pequeño apartamento que una gran mansión o un mega centro logístico, pero todo dependerá de nuestra capacidad de inversión.

• ¿Qué gastos fiscales están asociados a la operación?

Se recomienda informarse de estos conceptos y sus correspondientes cuantías antes de realizar la compra para conocer por anticipado cuál es el desembolso que tendremos que destinar a este epígrafe. Por ejemplo, la compraventa de una vivienda implica el gasto derivado de la gestoría, la escritura pública en la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el pago del IVA si la casa es nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano, etc.

• ¿Es necesario acometer una reforma?

Es una parte importante ya que una reforma supone un desembolso extra a nuestra compra. Adquirir una vivienda y reformarla puede aumentar el valor de la misma hasta un 30%. Por ello, debemos valorar si nos compensa más comprar un inmueble barato y reformarlo antes de su venta o adquirir directamente uno de obra nueva.

• ¿Existen vicios ocultos?

En el caso de que nos decantemos por un inmueble de segunda mano, debemos ver en detalle cuál es el estado de las instalaciones, las calidades de las infraestructuras y, especialmente, si existen vicios ocultos, es decir, desperfectos que no se ven a simple vista pero que a la larga pueden suponer una sorpresa.

• ¿Cuáles son los gastos de comunidad y de mantenimiento del inmueble?

Tras comprar el inmueble, tendremos que sumar otros gastos fijos asociados a la propiedad como los gastos de la comunidad. El importe de la cuota de comunidad depende en gran medida de las instalaciones (piscina, jardín, zona deportiva, etc.) y el equipamiento que tenga el inmueble y de su mantenimiento para que esté en buen estado.

• ¿A qué tipo de público nos vamos a dirigir?

Identificar y cuantificar los perfiles que demandan cada tipo de inmueble nos ayudará a decantarnos por un tipo de activo u otro. En este sentido, la vivienda de lujo en centros urbanos resulta muy atractiva para los compradores extranjeros; los pequeños apartamentos en zonas más alejadas del epicentro son una opción muy interesante para los jóvenes estudiantes; y una vivienda ubicada en un barrio residencial de la periferia es idónea para una familia. Lo mismo sucede en el segmento logístico, donde las grandes compañías del sector cada vez apuestan más por los urban hubs, locales situados en el centro de las ciudades que tienen un tamaño menor en comparación con los grandes desarrollos logísticos pero que les permiten ofrecer una entrega ultrarrápida a sus clientes online.

• ¿Existen vías alternativas para hacer la inversión?

Actualmente ya no es necesario comprar un inmueble ni tener un gran capital ahorrado para invertir en este mercado. Gracias a las plataformas de crowdfunding inmobiliario cualquier persona puede acceder a proyectos inmobiliarios realizando una pequeña aportación e incluso puede diversificar sus inversiones en varias propiedades o tipologías de inmuebles (residencial, comercial o industrial).