Cosas que debes saber sobre tu vivienda antes de separarte

Divorcio a la vista, ¿qué pasa con la casa familiar y con la hipoteca? ¿quién se queda en la vivienda? ¿se puede cambiar la cerradura? Las dudas a resolver son muchas, así que hemos preparado un especial con información práctica con ayuda de varios despachos de abogados. Para que la vivienda conyugal no sea un escollo importante.

Cerca de 100.000 parejas de españoles se divorcian o separan al año. Much@s de est@s ciudadan@s encuentran en la adjudicación o reparto de la vivienda uno de los mayores conflictos para el acuerdo: ¿la casa es siempre para quién ostenta la guarda de los menores?, ¿qué pasa si uno abandona la vivienda?, ¿se puede cambiar la cerradura?, ¿quién paga la hipoteca?...

Las dudas a resolver son muchas, y "estar informado de los procedimientos y derechos reales" es el primero de los consejos.

¿La casa es siempre de quién ostenta la guarda de los menores?

El 44,8% de las parejas rotas tenían solo hij@s menores de edad. El Código Civil establece que "tener la guarda de los hij@s o bien ser el miembro de la pareja más necesitado de protección, son principios rectores o aplicables por los juzgados en defecto del acuerdo entre las partes".

Por tanto, tener la custodia de los hij@s es una opción preferente, pero "también hay que considerar lo que implica tener el uso de la vivienda". El beneficiario del uso debe hacer frente a los gastos de mantenimiento de la vivienda y de la parte que le corresponda según la titularidad de la hipoteca, del pago de las cuotas: "Por mucho que a uno le resulte preferente la atribución del uso, esa parte del gasto no se la va a considerar nadie fuera de la pensión de alimentos del hij@".

Del mismo modo, en el supuesto de una guarda compartida entre ambos progenitores sin acuerdo sobre la vivienda, "debería atribuirse el uso del domicilio conyugal a aquel de los dos progenitores que resultara más necesitado de protección, por ejemplo, el que tiene menos ingresos.

En ambos casos, lo más habitual es que esta atribución de la vivienda sea hasta la mayoría de edad de l@s hij@s -18 años-, si bien se puede acordar hasta la independencia económica de l@s hij@s.

¿Cómo se procede cuando la pareja no tiene hij@s o menores a su cargo?

Como se ha explicado, si no hay acuerdo en torno al uso del domicilio familiar, lo habitual es que se atribuya la vivienda a aquel más necesitado de protección. En el supuesto de que ninguno de los cónyuges pueda argumentar necesidad "la norma general sería la de no atribución del uso a ninguno de los dos cónyuges".

¿Cuáles son las soluciones más comunes al pago de la hipoteca?

Como punto de partida hay que recordar que la obligación de pago de la hipoteca la determina el título constitutivo de la hipoteca. En la práctica esto implica que "con independencia de quién tenga atribuido el uso de la vivienda, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, la obligación de pago la tiene contraída el que firmara la hipoteca con el banco".

Para esa mayoría de casos en que ambos cónyuges son cotitulares de la hipoteca, estas son algunas posibilidades de acuerdo en el momento del divorcio:

• Alquiler o venta a un tercero.
• Continuar pagando la hipoteca en la proporción indicada en escritura durante un tiempo y la posterior puesta en venta del inmueble.
• Acuerdo de subrogación en la obligación de pago por parte del cónyuge que se quede con el uso de la vivienda. Esto implica una solución definitiva entre las partes, puesto que mientras no existe cambio de titularidad de la hipoteca, al banco no le vincula el acuerdo que pudieran haber alcanzado las partes: en caso de impago de uno de ellos, se le reclamará al otro titular.
• Disolución de condominio. La transmisión (normalmente venta) de la propiedad a uno de los dos cuenta además con ventajas cuando se realiza en el momento del divorcio, y lo explica: "No se produce incremento patrimonial, por lo que no se paga ITP [Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales] ni hay que hacer cambio de escritura en el notario porque se inscribe directamente en el registro de la propia escritura de divorcio.

¿Cómo se realiza el reparto tras la venta de la vivienda?

Tras liquidar las cargas que pudieran pesar sobre la vivienda (por ejemplo la hipoteca), lo más habitual es que el reparto sea proporcional al porcentaje que figure en la escritura.

Puede ocurrir que la carga del pago haya sido desigual -que un cónyuge lo haya cubierto más que el otro-, si hay acuerdo entre las partes se podrá tomar en consideración para el reparto la aportación de cada uno. Además de estas dos, se recuerda que también se pueden acordar "compensaciones económicas", para hacer un reparto más equitativo a la realidad. Y por último, en el caso de que se judicialice, será el juez el que lo determine.

Si el titular es un solo cónyuge, ¿tiene un mayor derecho al uso de la vivienda?

Si hablamos de matrimonios contraídos hace poco tiempo o de personas jóvenes o en las que ambos trabajan y tienen independencia económica, es así. No obstante, podrían darse circunstancias peculiares como la de matrimonios que se contrajeron hace muchos años de personas mayores, en los que el no propietario resultara especialmente necesitado de protección por no tener recursos o tenerlos escasos.

¿Qué pasa si uno de los cónyuges abandona la vivienda?

En principio cualquiera de los cónyuges puede optar por salir voluntariamente del domicilio conyugal, incluso sin el consentimiento del otro, sin incurrir en ningún delito de abandono del hogar. Se debe matizar: "Cuestión distinta es que el cónyuge que se marcha se desentienda del sustento de las cargas y obligaciones familiares, como suministros, alquiler o alimentos de los hijos. En ese supuesto sí se puede estar incurriendo en delito de abandono de familia según el artículo. 226 del Código Penal"

¿Se puede cambiar la cerradura sin informar o consentimiento de la otra parte?

Siempre hay que recordar que el domicilio conyugal es objeto de especial protección jurídica. Así pues, con independencia de la titularidad del inmueble (conjunta, individual o de un tercero) y del régimen en el que se encuentre (alquiler, propiedad, hipoteca...): "Mientras no se acuerde lo contrario, o no exista resolución judicial que así lo determine, se entenderá que ambas partes tienen el mismo derecho a residir en ella. Que uno de los dos cambie la cerradura o impida la entrada, se entendería como constitutivo de un delito de coacciones".

¿Y si la vivienda es en alquiler?

Un buen ejemplo de la importancia de estar informado. Según el artículo 15 de la LAU, el divorcio de los inquilinos en los arrendamientos de vivienda debe ser comunicado en los dos meses siguientes a la resolución de divorcio o separación, de no hacerlo, se puede producir la resolución del contrato.

"Esta comunicación al arrendador habrá que hacerla cuando el cónyuge que vaya a continuar residiendo en la vivienda alquilada no figure ni haya firmado el contrato de arrendamiento". Además, la comunicación al arrendador deber ser fehaciente (normalmente mediante burofax o notaria) acompañando una copia de la sentencia de divorcio donde aparezca que se le atribuye la misma a ese cónyuge, o la parte de dicha resolución judicial donde se le atribuye la vivienda.

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